作者：子木
1
有人說，三四線樓市這次的表現(xiàn)是史無前例的爆發(fā)。
而我認(rèn)為，它其實是在中國整個房地產(chǎn)市場歷史中一顆永久消逝的流星。
還記得在2017年三四線樓市未火之前，我曾呼吁請為中國留下最后一方安居樂業(yè)的凈土，然而現(xiàn)在看來幾乎燒得是一無所有。
在幾乎無產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的三四線城市，一波樓市大火可能一夜之間就會把整個城市的社會勞動力化為紙面財富，而這個紙面財富可能永遠(yuǎn)也無法兌現(xiàn)。
而房價飆升后所帶來居高的生活成本也會壓縮居民的幸福感，本來節(jié)奏慢、吃喝玩樂、生活愜意的三四線人群自此可能都會背上厚重的房貸，躲在房子里吃榨菜。
在此輪房價大漲后，三四線年輕人比一線城市背負(fù)的房貸壓力明顯提升，房租房貸所占收入30%以上的比例比一線城市高6%，而房貸占收入一半以上的竟達(dá)到15.1%。
意味著100買個買房的年輕人中，就有15個人的房貸消耗了他們一半的收入。而三四線年輕人的平均工資在這兩年并沒有得到實質(zhì)性上漲，與房價之間的相對差距越來越大，生活水平被近一步壓縮。
而在存款方面，“30歲之前無存款”比例已達(dá)35.7%，三四線相較于一線的“月光族”更多。
其中女性多于男性，其主要原因是在三四五線城市，結(jié)婚買房幾乎都是男方的責(zé)任，這在男女比例本來不平衡的三四線城市使得男性娶妻成本增高，緊衣縮食娶媳婦兒也成了迫不得已的事。
2
 事實證明，隨著棚改貨幣化權(quán)限被收回，三四線樓市的流動性已經(jīng)日漸枯竭，加速進(jìn)入寒冬。
從8月前25天的數(shù)據(jù)來看，41城日均地產(chǎn)銷量增速-2%，較7月的5.9%回落轉(zhuǎn)負(fù)，其中三四線城市成為了主要拖累。
而在土地拍賣上，今年以來，全國房地產(chǎn)市場土地流拍數(shù)量超過了800宗，其中三四線城市土地流拍數(shù)達(dá)到629宗，全國土地流拍數(shù)創(chuàng)下了2014年以來的歷史峰值，逐感蕭條。
2014是這波房價周期最初的起點，4年以后的今天，幾乎又是這波房價的終點。不同的時間，相同的境遇。
還記得四年前的大蕭條市，土拍低迷，樓市幾近頹死，剛需觀望投資絕跡。而短短四年，準(zhǔn)確來說是2016-2017兩年時間，地王頻出，剛需在房價翻倍工資沒漲的情況下，都沖進(jìn)樓市背著房貸買了房，投資歡呼雀躍。
而今人作鳥獸散，但不同的是，四年后的今天的土拍市場還沒達(dá)到因銷售低迷而進(jìn)入寒冬。
有人說這次土地市場蕭條是因為政策縮緊，掐死了金融管道導(dǎo)致供血不足無法拿地。
其實最主要的原因還是房企對于接下來幾年的市場預(yù)期不再那么強烈，尤其是對于三四線，名企紛紛抽離，再也不愿意承擔(dān)背債拿地的風(fēng)險。而且也可以以此為借口倒逼地價主動下調(diào)。
前幾天與老友聚餐。
飯桌上一位在四線城市工作的老王跟我打趣說：“本來三四線樓市還沒這么快熄火，就你們這群搞研究的天天喊跌天天喊跌，最后媒體的聲音都一致了，現(xiàn)在大家都不買房了，但庫存還沒去完，地方債才還了九牛一毛，很多縣鎮(zhèn)還是發(fā)不出工資。”
于是我問：“那就應(yīng)該漲到崩了嗎？又靠什么撐房價？你們那前幾年房價崩了，地下錢莊毀之一炬，都逼著開發(fā)商和老百姓跳樓了怎么不想一下？”
老王突然迷失了眼神，緩緩道：“其實這就是前幾年大家都追求GDP增速的結(jié)果，大家都是盯這個指標(biāo)。都在跟銀行借錢搞投資建設(shè)。
結(jié)果為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)，工廠造了一大堆沒人來，鼓勵大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)大廈創(chuàng)業(yè)園區(qū)蓋了不計其數(shù)，沒有培養(yǎng)出來一個像樣的企業(yè)。
大學(xué)生跑完了，還欠了一屁股債，就只能跟著搞房地產(chǎn)了。
其實上面出了調(diào)控，三四線城市不到萬不得已是不想跟的，只是期望錢能快點兒來，實在銀行報警出現(xiàn)斷供斷貸了，就馬上通過限售鎖住風(fēng)險。
斷供斷貸可不是鬧著玩的。
這個點很關(guān)鍵，就是粉絲經(jīng)常問我的一個問題，“如果樓市即將崩盤，有什么信息可以作為預(yù)警，方便逃頂？”
3
 其實這個參考美國2008年次貸危機就可以了。
當(dāng)年美國打伊拉克，在伊拉克呆了整整6年，軍事花費超過8000億美元，導(dǎo)致國債、財政和貿(mào)易赤字快速放大，經(jīng)濟加速下滑。為了還債，美國迫不得已啟用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟。
寬松貨幣、降息、貸款利率很低，從上到下，鼓勵各個階級去買房。
即使窮人也是市場的幸運兒，如果沒有資質(zhì)，或者收入流水都不穩(wěn)定，中介也幫忙作假去銀行貸款，而銀行也是睜一只眼閉一眼。結(jié)果窮人也背著兩套房貸，在房價不斷上漲的形勢下，每天充斥著紙面財富的幻覺。
而此時整個華爾街也彌漫著投機氣息，所有人都堅信，只要市場低迷，政府一定會救市。商業(yè)銀行不斷吸收貸款，然后把次級債賣給投資銀行，投資銀行把債務(wù)打包，上了保險，賣給了全世界。
然而，當(dāng)貨幣因超發(fā)太多出現(xiàn)貶值下跌時，美國不得不收緊貨幣政策，而這也為后來金融危機埋下了伏筆。
貨幣收緊后，市場開始缺錢，房地產(chǎn)泡沫開始破滅，低信用階層的違約率首先上升，由此引發(fā)的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構(gòu)，投機階層倉皇出逃，紛紛拋售房產(chǎn)。
自此，美國經(jīng)濟轟然倒地，上千萬人的房產(chǎn)被迫拍賣，流落街頭。
中國人的傳統(tǒng)文化就是能不貸款就不貸款，銀行的錢是必須要還的，大家對于自我的信譽保護看得相當(dāng)重要。
如今雖在房貸上目前沒有公開信息披露，但在信用卡上卻已經(jīng)看到了不好的苗頭。
日前央行披露了今年二季度支付體系運行總體情況，其中顯示，信用卡逾期半年未償信貸總額已經(jīng)達(dá)到756.67億元！?
而5年前，這個數(shù)字還是357.64億元，也就是說現(xiàn)在已經(jīng)翻番，再和2010年的76.86億元相比，幾乎已是10倍之多。
很多人可能會說，信用卡這東西不都是年輕人流行消費的方式嗎？
但問題來了，目前中國信用卡的審核發(fā)卡機制還是相對嚴(yán)格的（起碼沒發(fā)給大學(xué)生），如果僅做日常消費用，工薪一族怎么能還不起信用卡，而且還是拖欠半年之久？
其實聰明人或許已經(jīng)猜到了，2014年到2018年，信用卡逾期翻了一番對應(yīng)房價也翻了一番，這不是偶然，因為信用卡倒騰出來的大部分資金已經(jīng)被樓市吸走了。
其實信用卡套現(xiàn)買房也是冰山一角，個人貸款例如還有現(xiàn)金貸、消費貸、小額貸等等其他渠道。但是對信用卡銀行征信都不要的人，相信其他貸款也不為所懼，這也可以反推到房貸斷供上。
在樓市下行的趨勢下，信用風(fēng)險所蘊藏的金融風(fēng)險將會逐漸體現(xiàn)出來，斷供潮的開始就是房價泡沫破裂的預(yù)兆。
像華爾街當(dāng)年信奉美國一定會保全市場一樣，所有人還處在安全感十足的幻覺中。但我要說的是，一二線樓市崩了，一定有人護盤，但是沒什么產(chǎn)業(yè)的三四線就夠嗆了。有人問為什么？
具體可以查一下中國一二線城市對于總經(jīng)濟體量的占比，光四大一線城市的GDP就占了中國的1/8，社會總財富占比更是達(dá)到了三成。
而之前在歷史中，鄂爾多斯樓市崩過，溫州樓市崩過，海南樓市崩過，甚至連2017年的環(huán)京都被腰斬過。這些事情并不是危言聳聽，因為近期某些地方的法拍房源的陡然劇增也讓我脊背發(fā)涼。
就在這種態(tài)勢下，房產(chǎn)研習(xí)社里的一個粉絲急切地問我，說目前安徽四線城市安慶樓市依然特別火爆，房價還在漲，可不可以進(jìn)去投資？還發(fā)來了視頻。
你看，這就是三四線樓市的典型特征，買漲不買跌遠(yuǎn)比環(huán)境分析重要的多。有些人還愿意主動去獲取信息，而更多的人連樓市政策都不看，更別說貨幣趨勢、房企走向和調(diào)控意圖了。
只能說現(xiàn)階段還依舊火爆的三四線城市都是末日狂歡，而狂歡盛宴的參與者到最后終究難逃被割韭菜的命運。
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很多人問我，那么三四線城市的樓市都沒希望了嗎？
在了解這個問題之前一定要明白一個邏輯。
以后的房價必然是和城市發(fā)展、經(jīng)濟實力相關(guān)的。沒有經(jīng)濟聚攏不了人口，沒有人口就難以支撐樓市的健康發(fā)展。
而在這輪房價暴漲之后，大部分三四線城市之前儲備的勞動力已經(jīng)過分透支，如果以后無法增加居民收入，樓市就相當(dāng)于走進(jìn)了沼澤之地。
而城市發(fā)展又談何容易。
很多三四線跟風(fēng)大炒科技概念，紛紛創(chuàng)辦科技新區(qū)，但是真正起步的恐怕只是鳳毛麟角，因為在中國下一個階段是二線城市騰飛周期，二線城市的人口虹吸將會使三四線城市人口資源的不斷流失。最后根據(jù)不切實際的規(guī)劃大力發(fā)展，到頭來還得當(dāng)?shù)乩习傩章駟巍?br /> 當(dāng)然這里不包括例如環(huán)核心大都市抱大腿的城市。例如北三縣相對北京，惠州相對于深圳。
而有的城市則會把握時代機遇，例如貴陽抓住了大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)辦了觀山湖開發(fā)區(qū)，整個城市面貌煥然一新，一度躍遷為競爭力二線城市。
剩下的就像海南這樣，突然上天恩賜得到規(guī)劃大禮包，成為幸運之神的寵兒。但是這種好事兒，怎么可能說遇到就遇到呢？
關(guān)于現(xiàn)階段三四線的購房者還要多說幾句。
1.如果你現(xiàn)在所在的城市還處于如視頻中的火爆期，請遠(yuǎn)離不要被蒙蔽心智，末日的狂歡不是湊熱鬧的地兒。而且據(jù)業(yè)內(nèi)爆料，目前三四線樓市成交慘淡，市場預(yù)期破碎。很多房企為了不栽倒在最后一段路上，紛紛花錢雇演員，佯裝熱鬧場面招攬購房者，一定要警惕。
2.有人問我四五線城市怎么看行情，因為官方也沒有數(shù)據(jù)，二手交易市場一直低迷，無法作出判斷。這種城市可以用一種很有用的笨辦法。一是每天在次新盤蹲點兒，看房屋亮燈率，而是蹲守二手中介觀察二手房帶看量。核心區(qū)域篩選10個盤，蹲守半個月，你就能大致判斷出這個城市的行情。
3.現(xiàn)階段手上還存有幾套房的，抓緊時間出手，但按現(xiàn)在的普遍情況，大部分已經(jīng)淪為紙面財富，市場均為有價無市，具體可以掛出房源試探行情。而對于剛需來說，現(xiàn)在正是處于三四線樓市由盛而衰的轉(zhuǎn)折點，也是位于波峰值，如果不著急可以等市場完全冷靜下來。這波樓市又為市場囤積了大量空置房，今后有的是時間去淘筍，淘二手房，而且可以掌握議價權(quán)。
責(zé)任編輯:張弓